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发表于 2016-11-12 10:15:02
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来自: 中国重庆 来自 中国重庆
我们常说房子的使用年限70年、50年是什么意思呢?要买的房子属于大产权还是小产权?年限到期后怎么办这些问题,在这里有了答案。 在我国,土地所有制只有两种形式,一种是全民所有,即国有,另一种是集体所有。土地使用权出让是指国家将土地使用权,在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。集体土地必须依法征用转为国有土地后才能出让。
6 V4 s% `. z* d3 c+ A5 v- A 根据我国1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定:
# o$ W: ?7 m6 o* F( n* q 1)居住用地使用年限为70年(重庆通常为50年);
) ]6 p* [ X+ h& l 2)工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地使用年限为50年;
: }6 L- l- b) |3 ~- n 3)商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年;
. S0 w) N: s2 B; {6 ] 4)综合或其他用地使用年限为50年。 ( B d: E, e, `* V# y) R# l
同时,我国《物权法》规定房屋产权是永久的,但随着时间的推移房龄的老化,会涉及许多问题。比如我们买一套住宅,70年土地使用权到期后房子怎么办,会不会被国家收走、房地产的保值、增值和贬值等等问题。土地使用权到期后的问题其实是一个“土地使用权”和“房屋产权”截然不同的两个问题。根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”,土地使用70年到期后,如果再次申请土地使用权,应根据当时的地价水平,补缴土地出让金。其处理方法大致如下:
7 D4 F: q: r; N7 S 1)土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。这样,你的房产所有权便得以延续。当然,变成危房强制拆除的除外。 5 h$ D+ W/ [, w3 s+ s
2)土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
X7 V6 ]6 m3 o2 @2 `1 L& b 3)土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。 O+ f! f, f i: J% d* F
因此,土地使用权到期后,理论上只要申请并补足土地出让金即可。 此外,在房地产投资中,不少人认为房地产不会像其他商品一样越用越贬值,而是会保值或增值。其实这种观点是不对的。比如,一幢耐用年限为70年的建筑,70年后,其残值为零;再者,根据《固定资产折旧年限计算》《企业所得税法实施条例》等文件精神,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,房屋、建筑物等固定资产计算折旧的最低年限为20年。 显然,作为建筑物它本身是不可能增值的,增值的部分只有土地。
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