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发表于 2017-5-10 06:47:11
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来自： 中国江西萍乡 来自 中国江西萍乡
房产属于不动产，作为土地上不可分割的建筑物，因此房产受到土地自然物特性的影响：) s/ y8 p$ R: p! n: m7 X
  1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。
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  2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。
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  3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。一般住宅用的土地使用权为70年。! m& y/ o! Z) c) k2 K% c& u! t4 s
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  4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。
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  土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年;而房屋所有权(即房产权)则是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。 N* b- ?# E0 P7 n; h6 f
* [3 j( J" N. y( e3 [- 房产的基本参数，关于房屋的结构，建筑方式等等，房产的主要属性。  复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高3 S9 ^' z9 g6 R+ U$ i P3 V
! V4 ~8 i) o( \' s! J$ p  错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅' W+ U4 H: ^) w
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  进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离
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  开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m）较舒适8 w; u' @' V+ S I: B
3 V0 r1 w+ i4 s2 `; O+ j0 C1 g$ ^9 h  层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度
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  静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度
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' c- y/ S2 L- o9 g6 j4 n8 U  户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室' N) I: k: i) c' d
$ j' P9 P8 s4 i5 b: e  建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
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8 v8 Z- O0 c% X* R; F4 Z, n  三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。1 l0 W3 I% {- F! r% D9 }
8 y: y! H/ F. c" L5 P- Y- P  七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
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3 W8 o8 c# r' p$ B# d+ \# c8 k6 @" V  最后是与面积有关的概念，买房时则需要仔细了解这一块。
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* H5 a* E$ H; \7 k3 U, h  建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积9 B3 }5 W7 a+ P Y
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  公摊面积：
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- M' t) S( w3 z) t  1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
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  2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的
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' G- i% G; p- r  商品房销售面积= 套内建筑面积 + 分摊公用面积( E- J5 g. m9 h& ~
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  套内建筑面积= 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
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/ T1 ~, X' i& W' Y% A5 w# D  使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
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  使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。/ A: g# v6 I5 m) Z5 Q
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  辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
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  结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
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  使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
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# l( g# z# w5 m( q+ v  实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。! n2 W* S5 K t" V! u
. N6 R0 i7 M3 e3 h  商品房销售面积= 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积: g5 f9 a, t8 G1 M' `* M
2 V$ u3 U: e" U" g/ W  套内建筑面积= 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 W" ]' H: b9 s' \- {
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  套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
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  公摊的公用建筑面积= 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
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# F: `# j( v7 A  公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
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  公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积, S# {: _5 s0 i& p
! a# u$ m) G6 K# A  容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。' ~8 e" f! P5 {2 R0 C
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  建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
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0 ^# m' L5 J6 D3 O  绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。( Q# D" h1 z L ]. Q
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